Luís Ramon Alvares
Oficial Substituto [1]

Criado um novo Registro de Imóveis, os livros e registros não são transferidos para o novo cartório; permanece o acervo no cartório primitivo (artigo 27, parágrafo único da Lei 6.015/73). Em regra, a matrícula na nova circunscrição imobiliária será descerrada por ocasião do primeiro registro ou mediante pedido do interessado. Em qualquer hipótese, será necessária a apresentação de certidão atualizada expedida pelo cartório anterior. Com base nas informações constantes da certidão (registro anterior), o Oficial da nova serventia procederá então ao descerramento de nova matrícula do imóvel. Parece simples, não? Mas não é tão simples assim! Vejamos:

Primeiramente, o Oficial deve verificar aspectos formais da certidão apresentada. Assim, verificará se o numeral da matrícula aparece em todas as folhas da certidão; se os números dos registros/averbações e fichas estão em seqüência e ordenados; se a certidão foi expedida pelo Oficial, substituto ou escrevente autorizado (auxiliar não pode assinar); verifica-se a data da expedição da certidão (que não pode ser superior a 30 dias até o ingresso do título ou requerimento no Protocolo do novo cartório); indicação da circunscrição a que o imóvel pertenceu e passou a pertencer; se há prenotação vigente no cartório de origem (pois é perfeitamente possível a prática de ato de averbação enquanto não aberta matrícula no novo Registro de Imóveis- artigo 169, inciso I da Lei 6.015/73).

Além dos aspectos formais, o Oficial deve verificar também aspectos registrários. Dessa forma, verificará se o princípio da unitariedade foi respeitado (uma matrícula para cada imóvel) [2] e se o imóvel descrito não está seccionado por rio, estrada ou outro bem de domínio público. É recomendável a leitura atenta da descrição da área, pois a matrícula poderá abrigar mais de um imóvel, e essa irregularidade não pode ser perpetuada. Do mesmo modo, o Oficial verificará se o imóvel não apresenta descrição precária. Não é tarefa difícil fixar a delimitação da questão. Antes, no Estado de São Paulo, a jurisprudência predominante no Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justiça indicava que o título teria acesso ao registro se a descrição estivesse conforme a descrição do registro anterior (transcrição ou matrícula), ainda que se tratasse de descrição precária. Agora, os julgados mais recentes do Conselho Superior da Magistratura apontam a necessidade de retificação dos registros imprecisos, pois causam insegurança à própria localização e identificação dos imóveis no globo terrestre. Nesse sentido as Apelações Cíveis nº462-6/0 (Paraibuna, DOE de 01/11/2006) e nº 524-6/3 (Serra Negra, DOE de 29/09/2006), de cujos acórdãos se extraem as seguintes afirmações: “A descrição do bem tanto na matrícula, quanto no compromisso em comento, é mesmo vaga, imprecisa e insuficiente. Não há descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representa manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.” “Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes. Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.” “Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bemdas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.” “Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão” (Apelação Cível nº 524-6/3). Assim, apresentando o imóvel descrição precária, o descerramento de matrícula na nova serventia depende de retificação do respectivo registro da área, para a perfeita localização do imóvel no globo terrestre. Tal retificação deverá ser providenciada pelo apresentante pelos meios próprios (processo judicial ou retificação administrativa). Se o interessado optar pela retificação administrativa na serventia predial, deverá apresentar o pedido no cartório primitivo, pois o novo cartório não pode descerrar matrícula com descrição precária, nem retificar registros de outro cartório. Na qualificação registrária, o Oficial verificará a cadeia filiatória da matrícula/transcrição, onde observará a harmonia dos atos seqüenciais de averbações e registros. Verificará se o imóvel tem ônus ou alguma restrição, hipótese em que os mesmos serão transportados, por averbação, para a matrícula aberta no novo Registro de Imóveis. Além do mais, o Oficial verificará se o imóvel está perfeitamente identificado: localização; bairro; indicação e descrição da figura geométrica com as respectivas medidas perimetrais; área da superfície; pontos de amarração da poligonal perimétrica (pelo menos dois pontos para prevenir flutuação); nome dos confrontantes do imóvel (mencionando-se prédios e não proprietários, com indicação dos respectivos números de matrículas ou transcrições dos confrontantes no registro de imóveis); se tratar de terreno urbano, deve ser identificado o logradouro de situação do imóvel, se este fica do lado par ou ímpar da rua, numeração, se houver, indicação da quadra, e distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; se tratar de imóvel rural, deve constar a descrição com coordenadas e rumos magnéticos,  denominação e os dados constantes do CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural; bem como número da matrícula ou da transcrição no Registro de Imóveis de origem e quaisquer outras informações de individuação do imóvel (artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73). Verificará ainda o oficial se todos aqueles que figuram na transcrição/matrícula estão devidamente qualificados. A pessoa física deve ser qualificada pelo RG, CPF (excepcionalmente, na falta destes, deve constar a filiação e o CPF por dependência), nacionalidade, profissão, domicílio e estado civil (se casado, informar regime de bens do casamento, bem como se este se realizou na vigência ou não da lei 6.515/77, e, havendo pacto antenupcial, deverá constar o número do respectivo registro no cartório imobiliário). A pessoa jurídica será identificada pelo nome, CNPJ e sede social. Se as partes e titulares do direito real não tiverem qualificação completa, esta será completada com apresentação de documentos oficiais, na abertura de matrícula na nova serventia imobiliária. Se a pessoa estiver qualificada apenas pelo nome e na hipótese de nome comum, será necessário mandado judicial para inclusão da qualificação, após prévia justificação judicial. Para finalizar a qualificação registrária, o Oficial verificará se não há fracionamento irregular do solo, indícios de loteamento ou desmembramento clandestino. A questão que envolve a venda de partes ideais é tormentosa. No regime da Lei 6.015/73 não se pode descerrar matrícula de parte ideal. E matrículas cujos imóveis serviram à implementação de verdadeiros loteamentos, mediante o artifício da venda de partes ideais, merecerão atenção e cuidados especiais.

Após análise formal e registrária, o Oficial verificará se já não houve anterior pedido de abertura de matrícula ou ingresso de título referente ao imóvel da certidão apresentada. Essa é a pesquisa do controle de títulos contraditórios. Por último, o Oficial verificará se a matrícula do imóvel objeto da certidão já não consta descerrada na sua serventia. Para isso, pesquisará nos indicadores real e pessoal.

Se encontrar erro ou omissão, o pedido de abertura de matrícula ou de registro do título deverá ser recusado pelo Oficial, que elaborará nota de devolução ao apresentante, com as razões da recusa. Se a certidão do registro anterior vencer a qualificação aqui mencionada, cumpridos os requisitos formais, registrários e de pesquisa, o Oficial, com tranqüilidade, poderá então descerrar a matrícula no novo cartório.